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Duschkopf

Der Stichtag rückt näher. Bis 31. Dezember müssen Vermieter ihr Trinkwasser auf Legionellen untersuchen lassen. Was Mieter und Vermieter über die Legionellen-Prüfung wissen sollten.

Bis zum Ende dieses Jahres steht für Vermieter noch eine wichtige Prüfung an. Bis zum 31. Dezember muss das Trinkwasser auf Legionellen untersucht werden. Vermieter von Mehrfamilienhäusern müssen die Prüfung alle drei Jahre durchführen lassen. Dies betrifft laut Trinkwasserverordnung alle Vermieter die mindestens zwei Wohnungen in einem Gebäude vermieten, eine Anlage zur Trinkwassererwärmung mit mehr als 400 Liter Speicher haben oder bei denen mehr als drei Liter Trinkwasser in den Leitungen von der Warmwasseraufbereitung bis zum Entnahmehahn enthalten ist.

Die Untersuchungspflicht besteht auch, wenn bereits eine erste Legionellenprüfung durchgeführt wurde. Fand die vorgeschriebene Erstuntersuchung erst nach dem 31. Dezember 2013 statt, muss dennoch bis zum Jahresende eine Prüfung gemacht werden. Die dreijährige Prüfungspflicht berechnet sich dann ab dem Tag der Untersuchung. Ausgenommen von der Legionellen-Prüfung sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbstgenutzte Eigentumswohnungen.

Es kommt immer wieder vereinzelt zu Fällen von Verkeimung des Wassers mit Legionellen. Die stäbchenförmigen Bakterien vermehren sich besonders gut in stehendem Wasser bei einer Temperatur von 25 bis 45 Grad. Biofilme entstehen oft in Blindrohren, Filteranlagen oder alten Leitungsnetzen. Legionellen, im Gegensatz zu anderen häufigen krankmachenden Keimen im Wasser, gelangen über die Atemwege in den Körper. Dies geschieht meist beim Duschen, über die Klimaanlage oder in einem Whirlpool. Aktuell sind mehr als 48 Arten und 70 Serogruppen von Legionellen bekannt. Die für den Menschen gefährlichste Art ist die Legionella pneumophila, deren Anteil je nach Region 70 – 90 Prozent beträgt. Sie kann beim Menschen die Legionellose oder Legionärskrankheit verursachen. Die Legionärskrankheit kann durch die schwere Lungenentzündung einen lebensgefährlichen Verlauf nehmen, wie bei den vielen Erkrankungen in Warstein 2013 mit 160 Fällen. In Warstein erlangen zwei Menschen der Erkrankung. In seltenen Fällen kann es zu dem meist mild verlaufenden Pontiac-Fieber oder zu Infektionen außerhalb der Atemwege kommen, wie etwa Wund-, Herzinnenhaut (Endokarditiden) und Nierenbeckenentzündungen (Pyelonephritiden).

Wohneigentümer müssen je Warmwasseranlage drei Entnahmestellen einrichten. Die Proben dürfen nur von einem staatlich zugelassenen Prüflabor genommen und analysiert werden. Bei den Landesämtern für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit können sich Vermieter über entsprechende Labore informieren. Werden bei einer Untersuchung die Grenzwerte von 100 KbE (Kolonie bildende Einheiten) Legionellen pro 100 Milliliter Wasser überschritten, muss der Vermieter sofort die Mieter und das Gesundheitsamt informieren sowie der Ursache nachgehen. Außerdem sind anschließend zwei weitere Untersuchungen in quartalsabständen sowie nach einem Jahr verpflichtend.

Handelt es sich nur um eine geringe Belastung, kann es ausreichen die Durchlauftemperatur der Warmwasseranlage auf über 60 Grad zu erhöhen, um alle Legionellen abzutöten. Kann damit keine Abhilfe geschaffen werden, muss der Eigentümer spezielle Filter an den Duschköpfen anbringen, die Warmwasseranlage chemisch reinigen und im schlimmsten Fall komplett erneuern. Bei einer Belastung über 10.000 KbE je 100 Milliliter, verhängt das Gesundheitsamt in der Regel ein Duschverbot.

Eine regelmäßige Überprüfung kann je nach Größe des Gebäudes zwischen 200 bis 600 Euro kosten. Laut Immobilienverband Deutschland kann der Vermieter diese Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, da es sich hierbei um wiederkehrende Kosten handelt. Dieser Punkt ist aber gerichtlich noch nicht entschieden worden. Muss der Vermieter allerdings die Warmwasseranlage sanieren, hat er die Kosten zu tragen. Dann handelt es sich um notwendige Instandsetzungen.

Kommt es zum schlimmsten Fall und ein Mieter erkrankt, können Schadensersatz und Schmerzensgeld auf den Vermieter zukommen, wie Bundesgerichtshof geurteilt (BGH, VIII ZR 161/14) geurteilt hat. Dabei muss nicht einmal zweifelsfrei bewiesen werden, dass sich der Vermieter am Trinkwasser des Mietobjektes infiziert hat. Auch sich vor der Prüfung zu drücken kann sehr teuer werden. Bußgelder von bis zu 50.000 Euro sind möglich, auch wenn sich das Versäumnis nur schwer kontrollieren lässt.

Daher sollten die Mieter ruhig nach der Prüfung fragen. Mieter haben auch das Recht die Miete zu mindern, wenn der Grenzwert überschritten ist. Das Amtsgericht Dresden (AG Dresden, 148 C 5353/13) entschied, dass bereits eine potenzielle Gesundheitsgefahr einen erheblichen Mangel an einem Mietobjekt und dessen Nutzung darstellt. In dem besagten Fall hielt das Gericht eine Minderung der Miete von 25 Prozent für angemessen, weil die Legionellen-Konzentration bei 14.000 KbE und mehrere Monate bei 3700 KbE lag. Aber Mieter können auch selber was machen, wenn längere Zeit (Urlaub) das Wasser nicht mehr geflossen ist. Heisses Wasser in Küche, Bad und Dusche aufdrehen und die Fenster öffnen. Den Raum verlassen und die Leitungen mindestens drei Minuten durchspülen lassen.